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尺碼
  • 15-15.5CM
  • 16-16.5CM
  • 17-17.5CM
  • 18-18.5CM
  • 19-19.5CM
顏色
鞋底材質
  • 防滑橡膠
閉合方式
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適用對象
適用年齡
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html模版無錫匯鑫別墅項目長荒草 新光圓成接盤二次開發待考
無錫匯鑫涉50起訴訟別墅項目“長荒草” 新光圓成曲線接盤二次開發待考

每經記者 吳凡每經編輯 楊軍

雖然目前房地產行業依然處於政策調控的市場環境,但是一些房企的擴張之勢仍然不減。

日前,新光圓成(002147,SZ)發佈公告稱,其通過全資子公司浙江萬廈房地產開發有限公司(以下簡稱萬廈房產)的股權收購,取得瞭南國紅豆控股有限公司(以下簡稱南國紅豆)持有的無錫匯鑫置業有限公司(以下簡稱無錫匯鑫)的股權,進而曲線獲得瞭無錫匯鑫旗下的土地開發和房屋銷售。

據瞭解,無錫匯鑫在無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側開發瞭一個高端別墅項目——“塞納莊園”。不過,《每日經濟新聞》曾報道,這個無錫匯鑫開發的高端別墅盤因資金鏈斷裂“閑置”多年。

6月7日,《每日經濟新聞》記者實地探訪瞭“塞納莊園”項目。記者在現場看到,該項目大門外“塞納莊園”四個大字幾乎被雜草覆蓋,別墅區內同樣是雜草叢生。由此可見,無錫匯鑫所開發的“塞納莊園”項目目前仍然處於“閑置”狀態。

那麼,新光圓成為何相中這個“閑置”的別墅項目?未來將如何解決其背後的債務及項目後續開發問題?對此,《每日經濟新聞》記者在6月9日以及6月12日多次聯系新光圓成,其內部工作人員表示,董秘出差,無法接受采訪。此後記者又向公司董秘發去采訪函,但截至發稿,記者尚未獲得回復。

●別墅項目“閑置“多年

據瞭解,成立於2007年的無錫匯鑫曾於2009年5月25日取得瞭錫濱國用(2009)第17號國有土地使用權證。同年9月,無錫市發改委錫發改許投(2009)477號關於核準無錫匯鑫在XDG-2007-95號地塊開發建設居住用房項目的通知。此後無錫匯鑫在此地開發瞭一個高端別墅項目,項目名為“塞納莊園”。

公開資料顯示,該項目土地使用面積為11.78萬平方米,土地規劃容積率為0.8,項目分為三期開發,其中一期的容積率為0.54,由98套獨棟別墅組成,當時的售價大約為600萬元/套左右,主要為300~400平方米的獨棟別墅。

然而,今年5月18日,《每日經濟新聞》報道稱,上述無錫匯鑫開發的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那麼目前的情況究竟如何呢?6月7日,《每日經濟新聞》記者來到位於無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側的“塞納莊園”項目地,進行瞭實地探訪。

在“塞納莊園”右側大門旁的一塊“公示牌”上,記者註意到,“塞納莊園”項目於2010年10月1日動工,擬完工時間為2013年12月30日。

照“公示牌”上的進度,距離上述項目完工到現在已經過去瞭3年多的時間,如果該別墅項目正常銷售,別墅區內應該早已有人居住,不過,記者在現場看到,“塞納莊園”內卻毫無居住氣息,這些別墅的框架已經建好,但包括門窗等基本設施均沒有安裝。由於別墅區內的雜草與樹木長時間無人打理,因此肆意瘋長,從而導致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹木“占領”。

《每日經濟新聞》記者隨後在“塞納莊園”內的售樓處看到,該售樓處兩側大門為玻璃門,不過門上的玻璃已經碎落一地,其內部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上,雜物遍地,一片狼藉,地面上隨處可見一些被丟棄的名片,名片上寫著:塞納莊園某某置業顧問。由此可見,該售樓處已經很長時間沒有人來“光顧”瞭,而其二樓上,同樣是地面上遍佈垃圾,場景頗為荒涼。

此後為瞭解“塞納莊園”的詳細情況,《每日經濟新聞》記者撥打瞭“塞納莊園”售樓處的公開銷售電話,不過對方卻表示其為格林豪泰酒店,不是“塞納莊園”。

●公司面臨二次開發風險

與“塞納莊園”銷售部門聯系無果後,《每日經濟新聞》記者試圖尋找周邊的房產中介來瞭解塞納莊園的情況。不過記者很快發現,“塞納莊園”的周邊並沒有房產中介。

在無錫湖濱區江南大學地鐵站附近的一傢房產中介裡,當記者表示想瞭解“塞納莊園”樓盤情況時,這裡的房產中介人員表示並不知道這個樓盤。而當記者向其具體表述該樓盤所處的地理位置時,該房產中介人員才恍然大悟,“我說我怎麼不知道呢,那地方已經很偏瞭,快靠近蘇州、上海瞭,在無錫的角落裡面,已經屬於無錫的郊區瞭。”

此後,記者又來到附近的另一傢房產中介瞭解“塞納莊園”的情況,與上述情況相似的是,該中介內的工作人員並不知道該樓盤。當記者同樣介紹該樓盤所處的地理位置時,其向記者表示,這個樓盤的地理位置比較偏。

那麼,在此次收購無錫匯鑫之前,新光圓成公司是否去“塞納莊園”實地考察過?公司打算未來如何開發和銷售“塞納莊園”呢?

“公司高層在簽訂協議之前,是去‘塞納莊園’看過的,瞭解情況之後,公司才簽的協議。”新光圓成內部工作人員6月9日接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

對於公司要如何重整這塊土地,上述內部工作人員表示,“這是高層決定的,我們並不知道。”此後,《每日經濟新聞》記者向公司董秘發去瞭采訪函,但截至發稿,尚未獲得回復。

對此,上海易居房地產研究院總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“別墅項目的投資,在於對高端置業需求釋放的看好,所以會有類似爛尾樓被收購的做法。”他認為,“從無錫房地產市場來說,太湖一帶的濱湖條件較好,別墅產品本身也有較好的市場吸引力。”

此外,從無錫當前樓市發展來看,嚴躍進認為,雖然管控較為嚴厲,但房企持股和城市進入的信心依然是較大的,這都會帶來此類區域房地產市場開發投資的熱情釋放。

記者瞭解到,盡管“塞納莊園”所處的區域較為偏僻,但是其周圍的房價並不低。房天下無錫頻道的數據顯示,“塞納莊園”附近的樓盤還包括“南苑新村”和“江南景園”,其中“南苑新村”為普通住宅房,其均價不足1萬元/平方米;而隔河相望的“江南景園”則為高端別墅區,其均價則高達1.91萬元/平方米。

去年10月,國土資源部曾召開新聞發佈會,表示將進一步從嚴對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續,進一步控制聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批。

對此,嚴躍進表示,別墅產品因為稀缺價值,成為部分房企積極介入並購的一類物業。不過,他同時認為,房企對爛尾樓別墅進行二次開發,也可能會面臨一些風險。

“首先,對於爛尾別墅樓項目來說,房企過多地看好此類物業的前景,而沒有分析無錫當前樓市的成交結構,是一個較大的問題。”嚴躍進稱,“對於此類市場來說,樓盤交易其實面臨很多新的問題,比如說政策管控下信貸發放節奏放緩,所以全款認購別墅的市場需求在減少。同時當前對於購房資金審核較有壓力,預計潛在的購房需求也是在減少。”

●無錫匯鑫涉多起債務訴訟

值得註意的是,在重整“閑置”別墅前,新光圓成還必須先“掃清”無錫匯鑫存在的多起訴訟。

《每日經濟新聞》記者通過“天眼查”瞭解到,作為“塞納莊園”的開發商,無錫匯鑫曾涉及訴訟多達51起,被列為失信人20次,還有兩次被無錫市濱湖區市場監督管理局列為經營異常。具體而言,2014年,無錫匯鑫涉及的訴訟有20起;2015年,無錫匯鑫訴訟達到24起;2016年(截至7月1日),無錫匯鑫共涉及7起訴訟。記者梳理這些訴訟發現,無錫匯鑫多被列為被告,而原告則包括企業、銀行、員工、購房者(以下簡稱原告)等,訴訟的原因則多是無錫匯鑫拖欠相關原告的費用。

在多傢法院出示的“裁判書”中,法院判決的最終結果也多是要求無錫匯鑫償還拖欠原告的相關費用。

實際上,涉及如此多訴訟的無錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無錫匯鑫涉及的訴訟為例,無錫市濱湖區人民法院2016年4月27日發佈瞭《劉福林與無錫匯鑫申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》,無錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據瞭解,在執行過程中,無錫市濱湖區人民法院在向包括江蘇銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等在內的多傢銀行、無錫市房屋登記中心、無錫市公安局車輛管理所查詢後得知,無錫匯鑫名下並無銀行存款,房產和車輛均有其他案件查封。

不僅如此,截至去年末,無錫匯鑫還欠其唯一股東中國金谷國際信托有限責任公司(以下簡稱金谷信托)貸款本金25000萬元,利息27988.89萬元,本息合計:52988.89萬元。為此,無錫匯鑫以其未開發土地68318.8平方米(錫濱他項(2011)第460號)及一期土地項目中的50套單幢別墅在建工程為上述債務設置瞭抵押擔保。

今年4月,南國紅豆在拍賣會上通過33200萬元的價格確認拍得瞭“金谷信托持有的無錫匯鑫的權利及相應附屬權利(包括以讓與擔保方式持有的無錫匯鑫100%股權)”。

此次新光圓成與南國紅豆簽訂的交易協議中,新光圓成子公司萬廈房產在協議簽訂超省錢後7日內向南國紅豆支付預付款2億元,這部分預付款專項用於無錫匯鑫債務清償。

新光圓成同時要求南國紅豆於對無錫匯鑫開展破產重整,使無錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務、糾紛等;使無錫匯鑫對錫濱國用(2009)第17號登記的國有土地使用權(不包含已經出售的48 套別墅用地)以及50套單幢別墅的所有權沒有設定任何抵押和擔保,沒有被法院查封,不存在潛在的權利糾紛,不存在任何的權利負擔和限制。

●借殼成功成雙主業公司

據公開資料披露,“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉支承股份有限公司(以下簡稱方圓支承)。該公司是一傢專業生產回轉支承、鍛壓設備等工程機械及配件的上市公司。但近年來,受經濟增長趨緩、同業競爭加劇等因素影響,回轉支承市場需求疲軟,公司生產經營面臨較大困難和壓力,對此,方圓支承開始尋求註入優質資產。

隨後,方圓支承通過重大資產重組,新光集團借殼成功。而在交易完成後,“新光圓成”成為瞭一傢以房地產開發與商業經營、回轉支承生產與經營為雙主業上市公司。

新光圓成財報顯示,2016年,其實現營業總收入37.36億元,同比增長101.11%,歸屬於上市公司股東的凈利潤為15.3億元,同比增長207.67%。其中房地產業務實現營業收入35.6億元,同比增長91.59%,歸屬於上市公司股東的凈利潤15.89億元,同比增長219.58%。

而在新光圓成的房地產版圖中,目前其房地產開發項目主要分佈於義烏、東陽及金華三個浙江中部地區城市。

對於此次公司收購無錫匯鑫,進而曲線取得無錫匯鑫項下的土地項目和房屋銷售,新光圓成表示,公司全資子公司籌劃進行的交易事項,是出於業務拓展需要,有利於迅速拓展無錫地區市場,加速公司在江蘇地區的地產業務佈局,對公司房地產業務的發展起到積極影響。

對此,嚴躍進向記者表示,此類企業進入無錫市場,說明在積極尋找一些優質的城市區域,同時對於無錫市場的樓市投資比較看好,體現瞭當前一些中小型開發商積極投資重點三線城市的投資思路。

不過,嚴躍進亦認為,更為關鍵的一點是,別墅產品實際上在無錫市場並非主流的交易項目,更為主流的是一些中高層的樓盤,這也是相關開發商需要註意的問題。




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